Титульный собственник – это лицо, на имя которого зарегистрировано право собственности на имущество. Титул соответственно и фиксирует такое право в совокупности с удостоверяющими его документами.
Если речь идёт об объектах недвижимости, то титул на них подлежит обязательной государственной регистрации, которая производится Росреестром на основании поданных в это ведомство документов, подтверждающих возникновение права собственности, например, договора купли-продажи. Результат работы Росреестра по регистрации перехода права собственности вносится в ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости, который, будучи доступным для всех заинтересованных лиц, является сейчас основным источником проверки наличия прав на недвижимое имущество.
Таким образом, основная особенность процедуры регистрации права собственности на объекты недвижимости проявляется в том, что она занимает определенное время, и на практике это приводит к коллизионным ситуациям. Возвращаясь к классическому примеру с договором купли-продажи объекта недвижимости: после его подписания сторонами и подачи в Росреестр регистрация права нового собственника производится в течение регламентного срока работы данной службы (7 рабочих дней).
Для раскрытия природы проблем, которые могут возникнуть в этом процессе, стоит отметить, что согласно статье 209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Только при наличии всех этих оснований можно утверждать о наличии законного права собственности.
Между тем, в процессе оформления сделок с объектами недвижимости передача перечисленных прав новому владельцу происходит поэтапно. Так, в момент подписания самого договора купли-продажи прежний собственник теряет право распоряжения объектом, а с даты подписания акта приема-передачи – и право пользования им. Утеря любого из этих прав означает, что титульный – то есть пока ещё указанный в правоустанавливающих документах – собственник фактически перестаёт им быть, несмотря на то, что в базе данных Росреестра он таковым ещё является.
Это даёт недобросовестным участникам оборота совершать обманные сделки и производить незаконные действия, приводящие к коллизии права. Так, продавец объекта недвижимости может сегодня подписать договор купли-продажи с одним лицом, а завтра (или в любой момент до тех пор, пока покупатели не имеют возможности увидеть переход права в ЕГРН) – с другим.
В качестве иного примера проблемы из этой области приведём реальный случай из нашей практики. Мы представляли интересы взыскателя и для погашения долга планировали получить от должницы недвижимое имущество, титульным собственником которого она являлась. Но в период оформления судебным приставом документов о передаче нам данного имущества и их направления в Росреестр, в течение одного дня после снятия обременения должница произвела реализацию объекта недвижимости в пользу третьего лица. В результате перед нами встала задача определения и доказывания того, кто такой титульный собственник и какими правами он обладает после передачи объекта недвижимости взыскателю.
В такого рода спорах сторона, чьи права были нарушены в результате незаконных действий прежнего собственника, доказывает, что все последующие сделки, совершенные с тем же объектом недвижимости, являются недействительными, и основания для присвоения титула имеет только то лицо, чьё право на приобретение объекта возникло первым.
Однако, ситуация может осложниться, если недобросовестный прежний владелец недвижимости попытается оформить документы для повторной сделки с третьим лицом «задним числом». Такие махинации можно обнаружить только с помощью специальной экспертизы, в ходе которой устанавливается фиктивность документов по дублирующей сделке.
Оказавшись в подобной ситуации, приобретатель недвижимого имущества должен знать, что у него есть все возможности для того, чтобы отстоять свои права. Главное, нужно действовать оперативно и грамотно выстраивать стратегию своей защиты, а лучше всего обратиться к профессионалам с опытом участия в таких спорах, чтобы гарантированно добиться успешного результата.
Обратиться к нам